Cómo negociar la tasación de una vivienda si el banco valora por debajo del precio de compra

Has encontrado el piso que querías, has pactado un precio con el vendedor, has firmado las arras, y entonces llega la tasación del banco… por debajo de lo acordado. Es una de las situaciones más frustrantes de todo el proceso de compra, porque suele aparecer cuando ya hay un compromiso firmado y plazos ajustados, y porque de repente pone en riesgo toda la financiación de la operación.

Este artículo explica por qué ocurre esto, cómo funciona realmente el proceso de tasación, y qué opciones concretas tienes si te encuentras en esta situación.

Por qué el banco tasa por debajo del precio pactado

Antes de entrar en las soluciones, conviene entender el mecanismo, porque ayuda a saber qué margen de negociación existe realmente.

El banco no financia sobre el precio de venta, sino sobre el menor de dos valores. Cuando solicitas una hipoteca, el banco concede financiación sobre el menor entre el precio de compraventa pactado y el valor de tasación del inmueble. Si tasación y precio coinciden o la tasación es superior, no hay problema. Pero si la tasación sale por debajo, el banco solo va a financiar sobre esa cifra más baja, dejando al comprador con un vacío de financiación que tiene que cubrir de otra forma.

La tasación la encarga el banco, pero la paga el comprador, y la realiza una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, independiente de la entidad bancaria (aunque el banco elige, dentro de un listado, con qué sociedad trabaja habitualmente). Esta independencia formal existe precisamente para evitar que el banco infle valoraciones para conceder más financiación de la prudente.

Los criterios de tasación no siempre coinciden con el precio de mercado real. Los tasadores utilizan métodos normativos y comparables de mercado, pero con criterios más conservadores que los que aplica un vendedor o una agencia al fijar un precio de venta. Es habitual que se apliquen ajustes a la baja por antigüedad del edificio, estado de conservación, orientación, planta, o incluso por la evolución reciente de los precios en la zona, especialmente si el mercado ha subido con rapidez y los comparables utilizados por el tasador todavía reflejan precios de meses o años atrás.

Zonas con subidas de precio muy rápidas son las más propensas a este problema. Cuando el mercado sube deprisa, es habitual que el precio pactado entre comprador y vendedor ya refleje esa subida reciente, mientras que la tasación, basada en operaciones comparables ya cerradas, todavía no la ha incorporado del todo. Esto genera un desfase que puede traducirse en una diferencia relevante entre precio de compra y valor de tasación.

Qué opciones tienes si la tasación sale baja

1. Aportar más entrada de tu propio bolsillo

Es la solución más directa, aunque no siempre la más cómoda. Si el banco financia el 80% del menor entre precio y tasación, y la tasación es más baja que el precio pactado, la diferencia entre el precio total y lo que el banco está dispuesto a financiar tiene que cubrirse con fondos propios.

Ejemplo: si pactas comprar un piso por 200.000 € pero la tasación sale en 185.000 €, el banco financiará como máximo el 80% de 185.000 € (148.000 €), en lugar del 80% de 200.000 € (160.000 €). Eso supone un vacío de 12.000 € adicionales que el comprador tiene que aportar de su bolsillo, sumados a la entrada que ya tenía previsto poner.

2. Solicitar una segunda tasación con otra sociedad

No estás obligado a aceptar la primera tasación como definitiva. Puedes solicitar una segunda tasación con otra sociedad tasadora homologada, ya sea a través del mismo banco (si trabaja con más de una sociedad) o de forma independiente para presentarla a otro banco. Ten en cuenta que este proceso implica un coste adicional (normalmente entre 250 € y 500 €, según el tipo y valor del inmueble) y que no hay ninguna garantía de que la segunda tasación salga más alta que la primera; de hecho, puede confirmar el mismo valor o incluso ser más conservadora.

3. Cambiar de banco

Cada entidad trabaja habitualmente con una o varias sociedades de tasación de su confianza, y aunque todas deben seguir la normativa homologada del Banco de España, en la práctica puede haber cierta variación en los criterios aplicados de una sociedad a otra. Solicitar la hipoteca en un segundo banco implica encargar una nueva tasación (con su coste correspondiente), pero puede ser una vía razonable si tienes motivos para pensar que la primera tasación fue especialmente conservadora.

4. Renegociar el precio con el vendedor

Si la tasación confirma que el precio pactado está por encima del valor de mercado según un criterio técnico independiente, tienes un argumento objetivo para volver a la mesa de negociación con el vendedor. No siempre funciona (especialmente en mercados con mucha demanda, donde el vendedor puede tener otros compradores interesados dispuestos a pagar el precio inicial), pero es una opción que vale la pena plantear, sobre todo si la diferencia entre precio y tasación es significativa.

5. Revisar la cláusula de tasación en el contrato de arras

Este es un punto que muchos compradores pasan por alto, y que conviene tener en cuenta antes de firmar las arras en cualquier operación futura: es recomendable incluir en el contrato de arras una cláusula que contemple expresamente qué ocurre si la tasación sale por debajo del precio pactado, dando al comprador la opción de rescindir el contrato sin perder la señal entregada en ese supuesto concreto. Sin esta cláusula, el comprador puede quedar en una posición mucho más débil, arriesgando la pérdida de las arras si finalmente no consigue cerrar la financiación necesaria.

Cómo minimizar este riesgo antes de que ocurra

Aunque no siempre se puede evitar, hay dos cosas que ayudan a reducir la probabilidad de sorpresas: solicitar una tasación orientativa (o al menos una estimación de un tasador de confianza) antes de firmar las arras, especialmente si el precio pactado parece elevado respecto a comparables recientes de la zona, y negociar siempre la inclusión de la cláusula de tasación mencionada en el punto anterior, que te protege precisamente frente a este escenario.

Conclusión

Una tasación por debajo del precio pactado no significa necesariamente que la operación esté condenada a fracasar, pero sí obliga a reaccionar con rapidez: valora si puedes cubrir la diferencia con ahorro propio, si merece la pena solicitar una segunda tasación o cambiar de banco, y ten siempre presente que la mejor protección frente a este problema se negocia antes de firmar nada, incluyendo una cláusula específica en el contrato de arras que contemple este escenario.