Marco
Que un hijo, un hermano o un buen amigo te pida que avales su hipoteca es, casi siempre, una petición cargada de confianza y de cariño. Y precisamente por eso, muchas personas firman sin hacer todas las preguntas que deberían hacer, porque cuestionar los detalles se siente como desconfiar de alguien a quien quieren ayudar. El problema es que avalar una hipoteca es un compromiso legal serio, con consecuencias muy reales sobre tu propio patrimonio, y entender bien lo que estás firmando no tiene nada que ver con la confianza que le tengas a la persona a la que avalas.
Este artículo explica, con claridad, qué implica exactamente ser avalista de una hipoteca, hasta dónde llega tu responsabilidad, cómo liberarte del aval en el futuro, y qué preguntas conviene hacer antes de firmar.
Qué significa exactamente avalar una hipoteca
Cuando avalas una hipoteca, te conviertes en garante del pago de esa deuda frente al banco: si el titular principal deja de pagar, el banco puede reclamarte a ti el importe pendiente, exactamente igual que se lo reclamaría al deudor original. No estás firmando un simple «apoyo moral» a la operación, ni un documento simbólico: estás asumiendo una obligación de pago real y exigible.
La diferencia entre avalar y ser cotitular. Conviene distinguir bien estos dos conceptos, porque a menudo se confunden. Si eres cotitular de la hipoteca, también eres propietario de una parte del inmueble, y tu nombre figura junto al del otro titular en la escritura de compraventa. Si eres avalista, en cambio, respondes de la deuda, pero no adquieres ningún derecho de propiedad sobre la vivienda: si algún día tienes que pagar por el impago del titular principal, no obtienes a cambio ninguna parte del inmueble, solo el derecho a reclamar posteriormente a esa persona lo que hayas pagado en su nombre.
Hasta dónde responde el avalista con su propio patrimonio
Aquí está el punto que más sorprende, y a veces más duele, a quien avala sin haberlo entendido bien de antemano.
Responsabilidad solidaria, la modalidad más habitual. En la gran mayoría de hipotecas, el aval se configura como una fianza solidaria, lo que significa que el banco puede reclamar directamente al avalista sin necesidad de agotar antes todas las vías contra el deudor principal. En la práctica, esto significa que si el titular deja de pagar, el banco puede optar por reclamar al avalista de inmediato, sin tener que demostrar primero que el deudor principal no tiene bienes suficientes para cubrir la deuda.
Responsabilidad subsidiaria, mucho menos habitual en la práctica bancaria. Existe también la fianza simple o subsidiaria, en la que el avalista solo respondería después de que el banco haya intentado, sin éxito, cobrar la deuda del titular principal, incluyendo el llamado «beneficio de excusión» (el derecho del avalista a exigir que primero se ejecuten los bienes del deudor principal). Sin embargo, prácticamente ningún banco acepta este tipo de fianza en la práctica: casi todas las hipotecas exigen fianza solidaria, precisamente porque ofrece al banco una vía de cobro más rápida y directa.
Con qué patrimonio responde el avalista. Salvo que se pacte expresamente lo contrario, el aval responde con todo el patrimonio presente y futuro del avalista, no solo con el importe de la hipoteca o con un bien concreto. Esto incluye tus ahorros, tu propia vivienda si la tienes, tu nómina (dentro de los límites legales de inembargabilidad), y cualquier otro bien que puedas tener, presente o futuro, mientras el aval siga vigente.
No hay un límite temporal automático. El aval permanece vigente durante toda la vida del préstamo, salvo que se libere expresamente antes, algo que veremos en el siguiente apartado. Esto significa que puedes acabar respondiendo de una deuda contraída, por ejemplo, hace 15 años, si el titular deja de pagar en ese momento, aunque tu situación personal, económica o incluso tu relación con esa persona hayan cambiado por completo desde entonces.
Cómo liberarse del aval en el futuro
La buena noticia es que existen vías reales para dejar de ser avalista, aunque ninguna de ellas depende únicamente de tu voluntad.
Que el titular amortice suficiente capital o mejore su solvencia. La forma más habitual de liberar un aval es que, con el paso del tiempo, el titular principal demuestre suficiente solvencia por sí solo (por mejora de ingresos, por reducción del capital pendiente tras varios años de amortización, o por ambas cosas), y solicite al banco una modificación del contrato (novación) para eliminar al avalista. El banco no está obligado a aceptarlo automáticamente: evaluará si, sin el aval, el préstamo sigue teniendo garantías suficientes.
Negociar desde el principio una cláusula de liberación automática. Es una práctica poco conocida, pero cada vez más habitual: al firmar el aval, se puede negociar con el banco una cláusula que establezca la liberación automática del avalista una vez se cumplan determinadas condiciones objetivas (por ejemplo, cuando el capital pendiente baje de un porcentaje determinado del valor del inmueble, o tras un número concreto de años sin incidencias de pago). Si vas a avalar una hipoteca, esta es probablemente la pregunta más importante que puedes hacer antes de firmar.
La cancelación total de la hipoteca. Obviamente, si el préstamo se cancela por completo (porque se vende la vivienda, porque se amortiza anticipadamente en su totalidad, o porque se termina de pagar en el plazo pactado), el aval se extingue junto con la deuda que garantizaba.
Lo que NO libera automáticamente al avalista. Ni el fallecimiento del avalista (la obligación puede trasladarse a sus herederos, salvo que renuncien a la herencia), ni un cambio en la relación personal con el titular principal (una ruptura familiar, un distanciamiento), ni el simple paso del tiempo, liberan por sí solos al avalista de su compromiso. Solo un acuerdo formal con el banco, o la extinción de la deuda garantizada, produce este efecto.
Preguntas que deberías hacer antes de firmar
Antes de avalar a cualquier persona, por muy cercana que sea, conviene obtener respuestas claras a estas preguntas:
¿Es fianza solidaria o subsidiaria? Y si es solidaria (lo más probable), entiende que el banco puede reclamarte directamente sin agotar antes las vías contra el titular principal.
¿Existe alguna cláusula de liberación automática, o habrá que negociarla más adelante? Intenta que quede recogida por escrito desde el principio, en lugar de confiar en una negociación futura incierta.
¿Cuál es el capital total garantizado, y durante cuánto tiempo? Pide que quede claro en el contrato el importe máximo por el que respondes y el plazo total del préstamo, para dimensionar exactamente el riesgo que estás asumiendo.
¿Qué otros bienes o ingresos tiene la persona a la que avalas? No por desconfianza, sino porque tu nivel real de riesgo depende directamente de la solvencia y estabilidad de esa persona, y conviene tener una conversación honesta sobre su situación financiera antes de comprometer tu propio patrimonio.
¿Cómo afecta este aval a tu propia capacidad de endeudamiento futura? Aunque no seas titular de la hipoteca, muchos bancos computan el aval como una carga dentro de tu ratio de endeudamiento personal, lo que puede reducir tu capacidad de acceder a tu propia financiación (una hipoteca, un préstamo) mientras el aval siga vigente.
Una recomendación final, más allá de lo legal
Avalar a alguien es, sobre todo, una decisión familiar o personal, y es perfectamente legítimo querer ayudar a quien quieres. Pero esa buena intención no debería impedirte hacer las preguntas incómodas antes de firmar, ni negociar condiciones que te protejan (como la cláusula de liberación automática) simplemente por no querer parecer desconfiado. Un buen avalista no es el que firma sin preguntar, sino el que entiende exactamente lo que está asumiendo, y toma la decisión con esa información completa. Si tienes dudas sobre las condiciones concretas que te proponen, consultar con un abogado antes de firmar es una inversión pequeña frente al riesgo real que vas a asumir durante, potencialmente, muchos años.
