Fiscalidad del alquiler: qué gastos te puedes deducir si eres propietario

Si tienes una vivienda alquilada, cada año te enfrentas a la misma pregunta en la declaración de la renta: ¿cuánto de lo que he ingresado por el alquiler tengo que declarar realmente? La respuesta no es «todo lo que has cobrado», ni mucho menos. La ley permite restar una lista bastante amplia de gastos antes de calcular el rendimiento neto, y además existe una reducción adicional muy relevante cuando el alquiler es de vivienda habitual, que en 2026 ha cambiado bastante respecto a años anteriores.

Este artículo repasa qué gastos puedes deducir como propietario y cómo funciona actualmente esa reducción especial, para que sepas exactamente qué información necesitas reunir antes de hacer la declaración.

Cómo se calcula el rendimiento del alquiler

El esquema básico es sencillo, aunque los detalles tienen matices importantes:

1. Sumas todos los ingresos que has obtenido por el alquiler durante el año.
2. Restas todos los gastos deducibles asociados al inmueble.
3. Sobre el resultado (el rendimiento neto), aplicas la reducción que te corresponda, si el alquiler es de vivienda habitual del inquilino.
4. Solo tributas por la cantidad que queda después de aplicar esa reducción.

La clave está en no dejarte ningún gasto deducible por el camino, porque cada euro que reduces del rendimiento neto es un euro menos sobre el que vas a pagar impuestos.

Gastos deducibles: la lista completa

Intereses de la hipoteca. Puedes deducir los intereses pagados por el préstamo con el que compraste, reformaste o mejoraste el inmueble, pero no la parte de la cuota que corresponde a amortización de capital. Es un matiz importante: solo la parte de intereses reduce el rendimiento, no la cuota completa.

Comunidad de propietarios. Los gastos de comunidad son íntegramente deducibles, siempre que puedas justificarlos con los recibos correspondientes.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). También es deducible en su totalidad, igual que otras tasas municipales relacionadas con el inmueble, como la tasa de basuras.

Seguros. El seguro de hogar, el seguro de impago de alquiler y otros seguros vinculados directamente a la vivienda alquilada son gastos deducibles.

Gastos de reparación y conservación. Aquí hay que distinguir entre reparación (sustituir una caldera averiada, arreglar una gotera, repintar) y mejora o ampliación (por ejemplo, construir una habitación nueva). Los gastos de reparación y conservación son deducibles en el año en que se producen; las mejoras, en cambio, se incorporan al valor del inmueble y se recuperan a través de la amortización, no como gasto directo.

Amortización del inmueble. Este es uno de los gastos deducibles más importantes y también uno de los más desconocidos por los propietarios que no cuentan con asesoría. Se puede deducir un 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el valor catastral de construcción (sin contar el suelo) o el precio de adquisición, también excluyendo la parte proporcional del suelo. Es un gasto «en papel», es decir, no supone un desembolso real cada año, pero reduce igualmente el rendimiento declarado.

Gastos de formalización del contrato y defensa jurídica. Los honorarios de agencia por gestionar el alquiler, los gastos de redacción del contrato, o los gastos de defensa jurídica relacionados con el inmueble (por ejemplo, en un procedimiento de desahucio) también son deducibles.

Suministros, si los asume el propietario. Si el propietario paga la luz, el agua o el gas de las zonas comunes o del propio inmueble alquilado, estos gastos también reducen el rendimiento.

Saldos de dudoso cobro. Si un inquilino deja de pagar y han pasado más de seis meses desde el primer impago sin que se haya resuelto la situación, se puede deducir ese importe como saldo de dudoso cobro, aunque si posteriormente se cobra, hay que volver a incluirlo como ingreso.

Es importante recordar que estos gastos solo se pueden deducir hasta el límite de los ingresos obtenidos por ese mismo inmueble durante el año; si los gastos superan los ingresos, el rendimiento neto es negativo, y aunque no hay reducción especial que aplicar sobre una pérdida, esa pérdida se puede compensar con los rendimientos positivos de los cuatro ejercicios siguientes.

La reducción especial para vivienda habitual: así funciona en 2026

Hasta 2023, la reducción por alquilar una vivienda como residencia habitual del inquilino era sencilla: un único porcentaje del 60% sobre el rendimiento neto positivo. La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, cambió este esquema para los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, sustituyéndolo por un sistema de cuatro tramos que dependen de la zona, el tipo de inquilino y las condiciones del contrato.

Los cuatro tramos vigentes en 2026 son:

Reducción del 50%. Es el tramo general para los contratos nuevos que no cumplen ningún requisito adicional. Se aplica automáticamente por el simple hecho de alquilar la vivienda como residencia habitual del inquilino.

Reducción del 60%. Se aplica en dos supuestos distintos: los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 (que mantienen el régimen anterior mientras dure el contrato), y las viviendas que hayan sido objeto de una rehabilitación acreditada en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato.

Reducción del 70%. Se aplica cuando la vivienda está en una zona declarada de mercado residencial tensionado y, además, es la primera vez que el propietario alquila esa vivienda a un inquilino de entre 18 y 35 años, o cuando la vivienda se destina a alquiler social o a programas públicos de vivienda.

Reducción del 90%. Es el tramo más alto, y exige que la vivienda esté en zona tensionada y que el propietario haya rebajado la renta en más de un 5% respecto al contrato anterior sobre la misma vivienda.

El punto más importante a tener en cuenta es que las zonas de mercado residencial tensionado no están declaradas en todo el territorio: son las comunidades autónomas las que solicitan esa declaración municipio a municipio, y no todas lo han hecho. Esto significa que, aunque tu vivienda cumpla el resto de requisitos, si el municipio no está formalmente declarado como zona tensionada, no puedes acceder a los tramos del 70% ni del 90%, por muy alta que sea la presión del mercado en la práctica. Conviene comprobar el estado de tu municipio en el buscador oficial del Ministerio de Vivienda antes de dar por hecho un tramo determinado.

Otro matiz relevante: estos tramos no son acumulables entre sí. Se aplica el porcentaje más alto que corresponda según tu situación concreta, nunca varios a la vez.

Requisitos que no deben faltar

Para que la reducción sea válida en cualquiera de sus tramos, hay tres condiciones que Hacienda revisa con especial atención: que el contrato sea efectivamente de vivienda habitual (no de temporada ni turístico, que quedan excluidos de cualquier reducción), que el arrendador sea persona física, y que el rendimiento se haya declarado voluntariamente antes de cualquier requerimiento de la Agencia Tributaria. Si Hacienda descubre ingresos por alquiler no declarados en una comprobación, se pierde el derecho a aplicar la reducción sobre esos importes, con independencia del tramo que hubiera correspondido.

Recomendación final

La fiscalidad del alquiler premia claramente a quien lleva un registro ordenado: guarda todas las facturas de comunidad, seguros, reparaciones y suministros, conserva el justificante del empadronamiento del inquilino como prueba de que la vivienda es su residencia habitual, y verifica cada año si tu contrato o tu municipio han cambiado de situación respecto a las zonas tensionadas. Dado lo reciente y cambiante de esta normativa, es muy recomendable revisar tu caso concreto con un asesor fiscal antes de presentar la declaración, especialmente si tu contrato está cerca de renovarse o si tu municipio podría haber sido declarado zona tensionada recientemente.