Cómo negociar la tasación de una vivienda si el banco valora por debajo del precio de compra

Llevo desde 2022 en el sector inmobiliario en Madrid, y si hay una llamada que me pone en alerta nada más descolgar es la de un cliente diciendo «me ha llamado el banco por lo de la tasación». Casi siempre significa lo mismo: la tasación ha salido por debajo del precio que se había pactado, y hay que actuar rápido porque normalmente ya hay arras firmadas y plazos encima.

Me pasó hace poco con un cliente que compraba en Madrid (Vallecas) , un piso pactado en 195.000 € que el banco tasó en 178.000 €. Lo que más le sorprendió no fue tanto la diferencia, sino descubrir que el banco no iba a financiar sobre el precio que él había pactado, sino sobre el valor más bajo de los dos — algo que casi ningún comprador sabe hasta que le toca vivirlo.

Este artículo explica por qué pasa esto, qué puedes hacer si te ocurre, y qué he aprendido acompañando a clientes en esta situación.

Por qué el banco tasa por debajo del precio pactado

Antes de entrar en las soluciones, conviene entender el mecanismo — porque de eso depende el margen de negociación real que tienes.

El banco no financia sobre el precio de venta, sino sobre el menor de dos valores. Cuando pides una hipoteca, la entidad concede financiación sobre el menor entre el precio de compraventa pactado y el valor de tasación. Si ambos coinciden, no hay drama. Pero si la tasación sale por debajo, el banco solo financia sobre esa cifra más baja — y ahí es donde muchos compradores se llevan la sorpresa que comentaba antes.

La tasación la encarga el banco, pero la pagas tú, y la hace una sociedad homologada por el Banco de España, en teoría independiente de la entidad (aunque el banco elige, de una lista limitada, con cuál trabaja habitualmente). Esa independencia formal existe precisamente para que el banco no infle valoraciones para colocar más financiación de la prudente.

Los criterios de tasación no siempre reflejan el precio real de mercado. Los tasadores usan comparables y métodos normativos, pero con criterios más conservadores que los que aplica un vendedor o una agencia al fijar precio. Es habitual ver ajustes a la baja por antigüedad del edificio, estado, orientación, planta, o por la evolución reciente de precios en la zona — sobre todo si el mercado ha subido rápido y los comparables usados por el tasador todavía reflejan operaciones de meses atrás.

En Madrid esto se nota mucho en barrios donde los precios se han movido rápido en poco tiempo: la tasación suele ir «un paso por detrás» del precio real que se está pagando en la calle.

Qué opciones tienes si la tasación sale baja

1. Aportar más entrada de tu propio bolsillo

Es la solución más directa, aunque no siempre la más cómoda. Si el banco financia el 80% del menor entre precio y tasación, y esta última es más baja, la diferencia hay que cubrirla con fondos propios.

En el caso de mi cliente: con un precio pactado de 195.000 € y tasación de 178.000 €, el banco financiaba el 80% de 178.000 € (142.400 €) en lugar del 80% de 195.000 € (156.000 €). Eso son 13.600 € adicionales que tuvo que aportar de golpe, sumados a la entrada que ya tenía prevista. Por suerte pudo cubrirlo, pero le obligó a mover ahorros que tenía pensados para otra cosa.

2. Solicitar una segunda tasación con otra sociedad

No estás obligado a aceptar la primera tasación como definitiva. Puedes pedir una segunda con otra sociedad homologada, a través del mismo banco (si trabaja con más de una) o de forma independiente para presentarla en otra entidad. Cuesta entre 250 € y 500 € normalmente, y no hay garantía de que salga más alta — puede confirmar el mismo valor o incluso ser más conservadora.

3. Cambiar de banco

Cada entidad trabaja con una o varias sociedades tasadoras de confianza, y aunque todas siguen la normativa del Banco de España, en la práctica hay cierta variación de criterio entre unas y otras. Pedir la hipoteca en un segundo banco implica una nueva tasación (con su coste), pero puede tener sentido si crees que la primera fue especialmente conservadora.

4. Renegociar el precio con el vendedor

Si la tasación confirma que el precio pactado está por encima del valor de mercado según un criterio técnico independiente, tienes un argumento objetivo para volver a hablar con el vendedor. No siempre funciona — sobre todo en zonas con mucha demanda, donde el vendedor puede tener otros interesados dispuestos a pagar el precio inicial — pero vale la pena plantearlo, especialmente si la diferencia es significativa.

5. Revisar la cláusula de tasación en el contrato de arras

Esto es algo que veo pasar por alto constantemente, y que intento explicar a todos mis clientes antes de firmar arras: conviene incluir una cláusula que contemple expresamente qué pasa si la tasación sale por debajo del precio pactado, dando al comprador la opción de rescindir sin perder la señal. Sin esa cláusula, el comprador queda en una posición muy débil, arriesgando perder las arras si finalmente no consigue cerrar la financiación.

Cómo minimizar este riesgo antes de que ocurra

Dos cosas ayudan a reducir la probabilidad de sorpresas: pedir una tasación orientativa (o al menos la estimación de un tasador de confianza) antes de firmar las arras, sobre todo si el precio pactado parece elevado respecto a comparables recientes de la zona; y negociar siempre la cláusula de tasación mencionada arriba, que te protege justo frente a este escenario.

Conclusión

Una tasación por debajo del precio pactado no significa que la operación esté condenada, pero sí obliga a moverse rápido: valora si puedes cubrir la diferencia con ahorro propio, si compensa pedir una segunda tasación o cambiar de banco, y recuerda que la mejor protección se negocia antes de firmar nada, con una cláusula específica en el contrato de arras.

Marco lleva desde 2022 trabajando en el sector inmobiliario en Madrid, acompañando a compradores, vendedores, propietarios e inquilinos en el día a día. Este artículo se basa en su experiencia directa gestionando operaciones de compraventa.