Marco
«Entregar las llaves y quedar libre de deuda» es la idea que mucha gente tiene sobre la dación en pago, y es, en gran parte, un malentendido. La dación en pago existe como mecanismo legal en España, pero no es un derecho automático que cualquier deudor pueda ejercer simplemente decidiendo entregar su vivienda al banco, y en muchos casos, si no está bien negociada o no se cumplen determinados requisitos legales, puede no liberar al deudor de toda la deuda pendiente.
Este artículo aclara qué es exactamente la dación en pago, en qué situaciones el banco está obligado a aceptarla, y por qué, fuera de esos supuestos concretos, entregar la vivienda no siempre significa saldar toda la deuda.
Qué es la dación en pago
La dación en pago es un acuerdo mediante el cual el deudor entrega la propiedad de su vivienda al banco, y este, a cambio, da por satisfecha total o parcialmente la deuda hipotecaria pendiente. Es, en esencia, una forma de pagar una deuda con un bien en lugar de con dinero, y requiere el acuerdo de ambas partes: el banco no está obligado por ley, con carácter general, a aceptar esta fórmula simplemente porque el deudor la proponga.
El matiz que genera más confusión: salvo en los supuestos específicos que veremos a continuación (regulados por el Código de Buenas Prácticas), la dación en pago es un acuerdo voluntario y negociado, no un derecho automático. Esto significa que sus condiciones exactas, incluido si extingue toda la deuda o solo una parte, dependen de lo que se pacte expresamente en cada caso concreto.
Por qué no siempre libera de toda la deuda
Aquí está el punto que más sorprende a quien no ha estudiado bien este mecanismo: si el valor de la vivienda que se entrega es inferior al capital pendiente de la hipoteca, y el acuerdo de dación no incluye una cláusula expresa de liberación total, el banco puede seguir reclamando la diferencia entre lo que valía el inmueble entregado y lo que realmente se debía.
Un ejemplo ilustrativo. Si tienes una deuda pendiente de 180.000 € y entregas una vivienda que el banco valora (o que se vende posteriormente) por 140.000 €, quedarían 40.000 € de deuda sin cubrir. Si el acuerdo de dación no especifica claramente que esta operación extingue la totalidad de la deuda, el banco conserva en teoría el derecho a seguir reclamando esos 40.000 € restantes, exactamente igual que si se tratara de cualquier otra deuda pendiente de pago.
Por eso es fundamental negociar y dejar por escrito la liberación total de la deuda como condición expresa de cualquier acuerdo de dación en pago voluntario, en lugar de asumir que entregar la vivienda cancela automáticamente todo lo que se debe. Es un punto de negociación crítico, y muchos deudores lo han descubierto de la peor manera, años después de haber «resuelto» su problema hipotecario según creían.
Cuándo el banco está obligado a aceptarla: el Código de Buenas Prácticas
Existe un marco legal específico, el Código de Buenas Prácticas (CBP), aprobado inicialmente por el Real Decreto-ley 6/2012 y ampliado posteriormente por el Real Decreto-ley 19/2022, al que se han adherido voluntariamente la práctica totalidad de las grandes entidades bancarias españolas. Este código sí establece supuestos concretos en los que el banco tiene la obligación de aceptar la dación en pago, y además garantiza que esta libera al deudor de la totalidad de sus responsabilidades personales derivadas de la deuda.
Quién puede acogerse: el «umbral de exclusión». Para poder solicitar las medidas del Código, el deudor debe encontrarse en una situación de especial vulnerabilidad económica, acreditando de forma conjunta varios requisitos: que los ingresos de toda la unidad familiar no superen un límite fijado en múltiplos del IPREM (habitualmente 3 veces el IPREM anual con catorce pagas, ampliable a 4 o 5 veces en casos de discapacidad, dependencia o enfermedad incapacitante de algún miembro de la familia), y que la cuota hipotecaria suponga un esfuerzo desproporcionado sobre esos ingresos.
Límite de precio de la vivienda. El Código solo se aplica a viviendas cuyo precio de adquisición en su día no superara un límite determinado (habitualmente en torno a 300.000 €, aunque conviene verificar la cifra vigente y las posibles variantes según la comunidad autónoma), lo que excluye a operaciones de mayor valor.
El proceso es secuencial, no directo a la dación. El Código establece un orden de medidas que hay que agotar antes de poder solicitar la dación en pago: primero se debe intentar una reestructuración de la deuda (ampliación de plazo, periodo de carencia, cambio de condiciones), y si esa reestructuración no resulta viable para hacer la cuota asumible, se puede solicitar una quita parcial de la deuda. Solo si ninguna de estas dos medidas anteriores resuelve la situación, el deudor puede solicitar la dación en pago, dentro de un plazo determinado (habitualmente 24 meses) desde que inició el proceso de reestructuración.
La dación bajo el Código sí extingue toda la deuda. A diferencia de una dación negociada de forma particular fuera de este marco, cuando se aplica correctamente el Código de Buenas Prácticas, la dación en pago sí libera al deudor (y a sus posibles avalistas) de la totalidad de la deuda y de cualquier responsabilidad personal derivada de ella, con independencia de si el valor de la vivienda cubre o no el importe total pendiente.
Derecho a permanecer en la vivienda como inquilino. Otra ventaja específica de este mecanismo es que el deudor puede solicitar permanecer en la vivienda durante un periodo determinado (habitualmente 2 años) en régimen de alquiler social, pagando una renta reducida calculada sobre un porcentaje del valor de la deuda en el momento de la dación.
Cuándo NO se admite la dación en pago, incluso dentro del Código
El propio Código de Buenas Prácticas excluye algunos supuestos concretos, entre los que destaca especialmente que la vivienda tenga cargas posteriores a la hipoteca (por ejemplo, un embargo posterior de otro acreedor), ya que esto complica jurídicamente la operación. En estos casos, aunque el deudor cumpla el resto de requisitos del umbral de exclusión, puede quedar excluido de la dación en pago como tal, aunque en algunos supuestos se contemplan medidas alternativas, como la quita de deuda.
Recomendación práctica
Si estás valorando una dación en pago, lo primero es comprobar si cumples los requisitos del umbral de exclusión del Código de Buenas Prácticas, porque acogerte a él te garantiza la liberación total de la deuda por ley, algo que no ocurre automáticamente en una negociación particular con el banco. Si no cumples esos requisitos y planteas una dación voluntaria fuera de este marco, exige siempre que el acuerdo incluya una cláusula explícita de liberación total de la deuda, y no des por hecho que entregar las llaves resuelve automáticamente todo tu problema hipotecario. En cualquiera de los dos escenarios, es muy recomendable que un abogado especializado en derecho bancario revise el acuerdo antes de firmarlo, dado lo determinante que resulta cada matiz de la redacción para tu situación financiera futura.
