Cláusulas abusivas en la hipoteca: cláusula suelo y otras que todavía debes vigilar

Durante la última década, los tribunales españoles y europeos han ido declarando nulas varias cláusulas que durante años fueron habituales en los contratos hipotecarios, obligando a los bancos a devolver miles de millones de euros a los clientes afectados. Aunque los casos más mediáticos (como la cláusula suelo) ya llevan años resueltos en su mayor parte, todavía hay personas con hipotecas antiguas que nunca revisaron su contrato, y otras cláusulas, como el IRPH, siguen generando litigios activos en 2026, con una jurisprudencia que no deja de evolucionar.

Este artículo repasa las cláusulas más relevantes que se han declarado abusivas o problemáticas, cómo detectar si tu hipoteca tiene alguna de ellas, y qué pasos seguir si quieres reclamar.

Cláusula suelo: el caso más conocido

Qué es. La cláusula suelo establecía un tipo de interés mínimo que el cliente debía pagar, incluso si el euríbor bajaba por debajo de ese límite. Esto significaba que, en hipotecas variables firmadas mayoritariamente entre 2005 y 2011, muchos clientes no se beneficiaron de las fuertes bajadas del euríbor de aquellos años, porque su cuota nunca podía bajar del «suelo» pactado, aunque el diferencial pactado sí debería haberlo permitido.

Qué dijeron los tribunales. El Tribunal Supremo, y posteriormente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en una sentencia de diciembre de 2016, declararon esta cláusula nula por falta de transparencia en la inmensa mayoría de los casos, obligando a los bancos a devolver todo lo cobrado de más desde el origen del contrato, sin límite temporal.

Cómo detectarla. Revisa tu escritura buscando expresiones como «tipo mínimo», «límite a la variación del tipo de interés» o «cláusula suelo» explícitamente. Si tu hipoteca es variable y firmada antes de 2015, y tu cuota nunca bajó de forma proporcional durante los años de euríbor muy bajo o negativo (2015-2021), es una señal clara de que podrías tener esta cláusula.

Gastos de formalización de hipotecas anteriores a 2019

Qué ocurría antes de la reforma legal. Como explicamos en el artículo dedicado a los gastos de constitución de una hipoteca, antes de la Ley 5/2019 era habitual que el banco trasladara al cliente prácticamente todos los gastos de formalización: notaría, registro, gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Qué dijeron los tribunales. Una serie de sentencias del Tribunal Supremo, especialmente a partir de 2015, consideraron abusivo repercutir íntegramente estos gastos al cliente, ya que buena parte de ellos beneficiaban principalmente al banco. Esto abrió la puerta a reclamar la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría (normalmente en un reparto del 50% con el banco, según el criterio judicial más consolidado) en hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva ley, en junio de 2019.

Un matiz importante sobre el AJD. El reparto de este impuesto concreto ha tenido un recorrido judicial más complicado, con cambios de criterio incluso dentro del propio Tribunal Supremo en 2018, así que conviene valorar cada caso con un abogado especializado, ya que el resultado puede variar según la fecha exacta de la hipoteca y la comunidad autónoma.

IRPH: el caso más complejo y todavía activo en 2026

Qué es. El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice alternativo al euríbor que se usó en una minoría de hipotecas, y que históricamente ha cotizado por encima de este, encareciendo la cuota de quienes lo tienen respecto a lo que habrían pagado con euríbor.

Un litigio en constante evolución. A diferencia de la cláusula suelo, el recorrido judicial del IRPH ha sido mucho más irregular y sigue sin estar cerrado. El Tribunal Supremo dictó a finales de 2025 y durante 2026 varias sentencias que, en líneas generales, han limitado bastante las posibilidades de que se declare nula esta cláusula de forma automática, exigiendo probar caso por caso tanto la falta de transparencia como un desequilibrio real en perjuicio del consumidor. Sin embargo, en paralelo, el propio Tribunal Supremo ha abierto una vía más favorable en supuestos concretos, como el de compradores que se subrogaron en un préstamo hipotecario ya concedido al promotor de su vivienda sin haber tenido acceso real a la información sobre esta cláusula antes de firmar.

Qué hacer si tienes IRPH. Dado lo cambiante de este criterio judicial, y que la viabilidad de una reclamación depende mucho de las circunstancias concretas de cómo se contrató tu hipoteca (si fue una hipoteca directa o una subrogación de préstamo promotor, qué información recibiste antes de firmar), es imprescindible que un abogado especializado analice tu caso concreto antes de decidir si merece la pena reclamar, en lugar de guiarte por titulares genéricos sobre el IRPH que no siempre reflejan el estado actual y matizado de la jurisprudencia.

Otras cláusulas que conviene revisar

Cláusula de redondeo al alza. Algunas hipotecas antiguas incluían una cláusula que redondeaba automáticamente el tipo de interés resultante al cuarto de punto superior más cercano, en lugar de aplicar el tipo exacto. Esta práctica ha sido declarada abusiva de forma bastante consolidada por los tribunales.

Intereses de demora desproporcionados. Si tu contrato establece un interés de demora muy superior al interés remuneratorio ordinario (los tribunales han fijado como referencia orientativa que no debería superar en más de dos puntos el interés ordinario), esa cláusula puede ser declarada abusiva y reducida a un límite razonable.

Cláusulas de vencimiento anticipado desproporcionadas. Algunas hipotecas antiguas permitían al banco declarar vencido todo el préstamo (exigiendo el pago inmediato del capital pendiente completo) tras el impago de una sola cuota. Esta desproporción también ha sido objeto de revisión judicial, estableciéndose criterios más equilibrados sobre cuántas cuotas impagadas deben acumularse antes de poder aplicar esta cláusula.

Cómo revisar tu propio contrato

1. Consigue una copia completa de tu escritura hipotecaria, no solo el resumen o la ficha informativa.
2. Revisa la fecha de firma: es el primer filtro para saber qué cláusulas son más probables según el momento en que se firmó tu hipoteca (la cláusula suelo fue más habitual entre 2005 y 2011; los gastos de formalización afectan a cualquier hipoteca anterior a junio de 2019).
3. Busca específicamente las cláusulas mencionadas en este artículo: suelo, redondeo, intereses de demora, vencimiento anticipado, y comprueba si tu índice de referencia es el euríbor o el IRPH.
4. Si detectas alguna cláusula sospechosa, o simplemente tienes dudas, lleva la escritura a un abogado especializado en derecho bancario para que confirme si hay base real de reclamación, dado lo técnico y cambiante de este ámbito.

Los pasos para reclamar

Si tras la revisión se confirma que tienes alguna cláusula abusiva, el proceso habitual empieza con una reclamación extrajudicial directa al banco (muchas entidades cuentan con procedimientos específicos para este tipo de reclamaciones, especialmente para cláusula suelo y gastos de formalización, tras años de litigios masivos). Si el banco no responde satisfactoriamente en el plazo legal, el siguiente paso es acudir a la vía judicial, donde un abogado especializado podrá reclamar tanto la nulidad de la cláusula como la devolución de las cantidades cobradas de más, con sus intereses correspondientes.

Conclusión

Aunque los casos más mediáticos de cláusulas abusivas ya llevan años resolviéndose, sigue habiendo personas con hipotecas antiguas que nunca revisaron su contrato, y ámbitos como el IRPH continúan generando litigios activos con un criterio judicial que todavía se está definiendo. Revisar tu escritura con calma, o llevarla a un especialista si tienes cualquier duda, puede suponer una devolución de varios miles de euros que muchos titulares todavía no han reclamado simplemente por desconocimiento.