Marco
Durante años, una de las quejas más habituales sobre las hipotecas en España era que el cliente terminaba pagando prácticamente todos los gastos derivados de la formalización del préstamo, incluso aquellos que, en teoría, beneficiaban principalmente al banco. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cambió esta situación de forma bastante clara, repartiendo los gastos entre banco y cliente según quién se beneficia realmente de cada trámite. Aun así, sigue habiendo bastante confusión sobre quién paga exactamente qué, así que vamos a aclararlo punto por punto.
El contexto: qué cambió con la ley de 2019
Antes de esta reforma, era habitual que el banco trasladara al cliente prácticamente todos los gastos de formalización de la hipoteca: notaría, registro, gestoría, impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y tasación. Numerosas sentencias del Tribunal Supremo, y posteriormente esta ley, consideraron que buena parte de esos gastos correspondían realmente al banco, ya que era la entidad la principal interesada en formalizar correctamente la garantía hipotecaria e inscribirla en el registro. Desde la entrada en vigor de la ley, el 16 de junio de 2019, el reparto de gastos quedó establecido de forma expresa para todas las hipotecas firmadas a partir de esa fecha.
Gastos que corresponden al banco
Notaría. Los aranceles notariales derivados de la escritura de préstamo hipotecario corren a cargo del banco. Es importante matizar que esto se refiere específicamente a la escritura del préstamo; si en el mismo acto se firma también la escritura de compraventa (algo muy habitual cuando se compra con hipoteca), los gastos notariales de esa escritura de compraventa siguen correspondiendo al comprador, como veremos más adelante.
Registro de la Propiedad. La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, un trámite que principalmente protege el interés del banco al formalizar su garantía sobre el inmueble, corre también de su cuenta.
Gestoría. Los honorarios de la gestoría encargada de tramitar la documentación de la hipoteca ante notaría, registro y administración tributaria son responsabilidad del banco, ya que es la entidad quien tiene interés directo en que estos trámites se completen correctamente y sin errores.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este es, con diferencia, el cambio más relevante y el que más dinero supuso trasladar del cliente al banco. El AJD grava la formalización de la escritura de préstamo hipotecario, con un tipo que varía según la comunidad autónoma (normalmente entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, que suele ser superior al capital prestado). Antes de la reforma, este impuesto lo pagaba mayoritariamente el cliente; desde 2019, corresponde íntegramente al banco. En una hipoteca de 200.000 €, este cambio puede suponer un ahorro de varios miles de euros para el comprador, dependiendo del tipo aplicable en su comunidad autónoma.
Gastos que siguen correspondiendo al cliente
Tasación del inmueble. Este es uno de los puntos que más sorprende a quien no conoce bien la normativa: la tasación sigue siendo responsabilidad del cliente, no del banco. La justificación legal es que la tasación no es un requisito exclusivo del préstamo hipotecario, sino un documento que también resulta útil e informativo para el propio comprador, independientemente de si finalmente contrata la hipoteca con ese banco o con otro. El coste habitual de una tasación se sitúa entre 250 € y 500 €, dependiendo del valor y tipo de inmueble.
Comisión de apertura, si existe. Aunque cada vez es menos habitual que los bancos la apliquen, si el contrato incluye una comisión de apertura, esta sigue siendo a cargo del cliente, ya que se considera una condición comercial del préstamo, no un gasto de formalización derivado de un trámite legal.
El seguro de hogar y, en su caso, el seguro de vida vinculado, tal y como explicamos en el artículo dedicado a este tema, siguen siendo responsabilidad del cliente, con independencia de si se contratan con el banco o con una aseguradora externa.
Gastos de la compraventa: un capítulo aparte
Aquí es donde surge la mayor confusión, porque muchas personas asumen que la ley de 2019 abarata toda la operación de comprar una vivienda, cuando en realidad solo afecta a los gastos de constitución de la hipoteca, no a los de la compraventa del inmueble, que siguen corriendo por cuenta del comprador salvo pacto expreso en contrario con el vendedor:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en vivienda de segunda mano, o IVA y AJD, en vivienda nueva, ambos a cargo del comprador según la práctica habitual del mercado, aunque técnicamente la ley permite pactar lo contrario entre las partes.
Notaría de la escritura de compraventa (distinta de la escritura de préstamo hipotecario), que corresponde al comprador salvo acuerdo distinto.
Registro de la Propiedad de la inscripción de la compraventa (distinto del registro de la hipoteca), también a cargo del comprador.
Gestoría de la compraventa, si se contrata de forma independiente a la gestoría del préstamo.
Resumen práctico
Para que quede claro de un vistazo, así queda el reparto desde 2019:
A cargo del banco: notaría de la escritura de préstamo, registro de la hipoteca, gestoría del préstamo, e impuesto de AJD sobre la escritura hipotecaria.
A cargo del cliente: tasación del inmueble, comisión de apertura si existe, seguros vinculados, y todos los gastos derivados de la compraventa del inmueble (ITP o IVA+AJD según el tipo de vivienda, notaría y registro de la compraventa).
Un consejo práctico antes de firmar
Aunque la ley establece este reparto de forma bastante clara, algunos bancos incluyen en la oferta vinculante y en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) un desglose detallado de qué gastos asume cada parte en tu operación concreta. Revisa este documento con atención antes de firmar, y si detectas algún gasto de constitución de la hipoteca (no de la compraventa) que se te esté trasladando indebidamente, tienes base legal para reclamarlo, tanto directamente ante el banco como, si no obtienes respuesta satisfactoria, ante el Banco de España o los tribunales.
