Marco
Cada vez más inversores españoles miran fuera de nuestras fronteras para diversificar su cartera inmobiliaria: Portugal e Italia por proximidad y precios todavía competitivos en muchas zonas, y distintos países de Latinoamérica por rentabilidades brutas más altas y vínculos culturales o familiares. Es una estrategia perfectamente válida, pero que añade una capa de complejidad que no existe al invertir dentro de España: fiscalidad internacional, obligaciones informativas específicas, y un nivel de seguridad jurídica sobre la propiedad que varía enormemente de un país a otro.
Este artículo repasa lo que necesitas entender antes de comprar un inmueble fuera de España, tanto desde el punto de vista fiscal como desde el de los riesgos prácticos que suelen sorprender a quien invierte sin conocer bien el mercado local.
La fiscalidad: cómo tributas por un inmueble en el extranjero
El principio de tributación mundial. Si eres residente fiscal en España, Hacienda te obliga a declarar tu renta mundial, no solo la generada dentro de España. Esto significa que los ingresos por alquiler de un inmueble en Portugal, Italia o cualquier país latinoamericano deben incluirse en tu declaración de IRPF española, exactamente igual que si el inmueble estuviera en Madrid o Valencia.
El riesgo de la doble imposición, y cómo se evita. El país donde está ubicado el inmueble también suele gravar los ingresos generados allí (alquiler, o la ganancia al vender), lo que en teoría podría suponer pagar impuestos dos veces por la misma renta. Para evitarlo, España mantiene convenios de doble imposición con la mayoría de países, incluidos Portugal, Italia y buena parte de los países latinoamericanos con más inversión española. Estos convenios establecen, según el caso, un método de exención (la renta tributa solo en uno de los dos países) o, más habitualmente para rentas inmobiliarias, un método de deducción o crédito fiscal (tributas en el país donde está el inmueble, y luego puedes deducir en tu declaración española lo ya pagado allí, hasta el límite de lo que te correspondería pagar en España por esa misma renta).
Qué ocurre si no existe convenio, o si el país no lo tiene firmado con España. En ausencia de convenio, existe el riesgo real de pagar impuestos en ambos países sin posibilidad de deducción completa, lo que puede reducir sustancialmente la rentabilidad neta de la inversión. Antes de comprar en un país concreto, conviene verificar si existe convenio vigente con España y qué método de eliminación de la doble imposición contempla para rentas inmobiliarias.
La ganancia patrimonial al vender. Igual que ocurre con el alquiler, la plusvalía obtenida al vender un inmueble en el extranjero debe declararse en España como ganancia patrimonial, pudiendo deducir el impuesto ya pagado en el país donde se ubica el inmueble, dentro de los límites del convenio aplicable.
El Modelo 720: la obligación informativa que no debes olvidar
Qué es. El Modelo 720 es una declaración informativa anual, obligatoria para residentes fiscales en España que sean titulares de bienes o derechos en el extranjero por un valor superior a 50.000 € en cada uno de sus tres bloques diferenciados: cuentas bancarias, valores y seguros, y bienes inmuebles. Si compras un inmueble en el extranjero por encima de ese umbral, tienes que declararlo en este modelo.
No hay que presentarlo cada año. Una vez declarado un bien, solo es obligatorio volver a presentar el modelo en años posteriores si el valor de alguno de los bloques aumenta en más de 20.000 € respecto a la última declaración, o si pierdes la titularidad del bien declarado.
El régimen sancionador ha cambiado, pero la obligación sigue plenamente vigente. El sistema de sanciones original de este modelo, extremadamente severo, fue declarado contrario al derecho de la Unión Europea por el Tribunal de Justicia de la UE en una sentencia de enero de 2022, lo que llevó a España a suavizar considerablemente el régimen sancionador, que ahora se rige por las normas generales de la Ley General Tributaria. Sin embargo, esto no significa que la obligación de declarar haya desaparecido ni que puedas ignorarla sin consecuencias: no presentar el modelo, o presentarlo con errores, sigue pudiendo derivar en sanciones económicas y en la apertura de procedimientos de comprobación por parte de la Agencia Tributaria.
La seguridad jurídica: no todos los registros de la propiedad son iguales
Uno de los aspectos que más sorprende a quien invierte por primera vez fuera de España es que el concepto de «tener la propiedad bien registrada» no funciona igual en todos los países.
Portugal e Italia: sistemas relativamente sólidos y comparables al español. Ambos países cuentan con registros de la propiedad consolidados y una tradición jurídica de derecho civil similar a la española, lo que facilita bastante el proceso de verificación de titularidad y cargas, aunque los trámites, plazos y la terminología local varían y conviene contar siempre con asesoramiento legal local, no asumir que los procedimientos españoles se trasladan directamente.
Latinoamérica: mucha heterogeneidad entre países. La fiabilidad de los registros de la propiedad varía enormemente según el país concreto, e incluso entre regiones dentro de un mismo país. En algunos mercados, la inscripción registral no ofrece la misma protección «erga omnes» que en España, existen mayores riesgos de doble venta del mismo inmueble, ocupaciones irregulares, o disputas de titularidad que pueden prolongarse durante años en los tribunales locales. Antes de comprar, es imprescindible contratar a un abogado local independiente (no vinculado al vendedor ni a la inmobiliaria) que verifique el historial completo de titularidad del inmueble, no solo la situación actual.
El seguro de título, una herramienta poco conocida en España pero habitual en otros mercados. En varios países, especialmente en el ámbito anglosajón y en determinados mercados latinoamericanos, existe la posibilidad de contratar un seguro de título que protege al comprador frente a defectos ocultos en la cadena de titularidad del inmueble. Vale la pena informarse sobre su disponibilidad y coste en el país concreto donde vayas a invertir.
Errores típicos de quien invierte sin conocer el mercado local
Asumir que los conceptos legales españoles se trasladan directamente. Términos como «arras», «nota simple» o «cédula de habitabilidad» no siempre tienen un equivalente exacto en otros países, y confiar en que «algo parecido» existe sin verificarlo puede llevar a errores serios de interpretación del proceso de compra.
No calcular el riesgo de tipo de cambio. Si compras en un país fuera de la eurozona, tanto el precio de compra como los ingresos por alquiler futuros están expuestos a las fluctuaciones del tipo de cambio, un factor que puede alterar sustancialmente la rentabilidad real de la inversión en euros, y que muchos inversores no incorporan a sus cálculos iniciales.
Subestimar los costes de gestión a distancia. Gestionar un inmueble en otro país, especialmente si está en otro continente, implica depender de un gestor o administrador local de confianza, cuyo coste (y cuya fiabilidad) hay que investigar con detalle antes de comprar, ya que no vas a poder supervisar el día a día del inmueble como harías con una propiedad en España.
No verificar la situación urbanística y de licencias. Igual que en España conviene revisar la nota simple y la escritura antes de comprar, en cualquier país es fundamental verificar que el inmueble cuenta con todas las licencias y permisos en regla, especialmente en mercados donde la construcción informal o sin toda la documentación al día es más habitual de lo que sería aceptable en España.
Ignorar la normativa local de alquiler, especialmente turístico. Muchos destinos populares para la inversión (zonas turísticas de Portugal, Italia o varios países latinoamericanos) han empezado a regular con más dureza el alquiler de corta duración, de forma similar a lo que está ocurriendo en España. No dar por hecho que vas a poder alquilar libremente sin verificar la normativa local vigente es un error que puede comprometer por completo la rentabilidad prevista de la inversión.
Recomendación final
Invertir en vivienda en el extranjero puede ser una vía interesante de diversificación, pero exige un nivel de diligencia bastante superior al que se necesita dentro de España: entender la fiscalidad internacional aplicable, cumplir con el Modelo 720, y sobre todo, contar con asesoramiento legal y fiscal local independiente antes de comprar, no solo con la palabra del vendedor o de la inmobiliaria que gestiona la operación. La rentabilidad más alta que ofrecen algunos mercados extranjeros solo compensa si se gestionan correctamente los riesgos legales, fiscales y prácticos que no existen, o existen de forma muy distinta, cuando inviertes dentro de tu propio país.
