Marco
Si has empezado a escuchar términos como «build-to-rent» o «coliving» con más frecuencia en los últimos meses, no es casualidad: son dos de los modelos que más capital institucional están atrayendo dentro del sector inmobiliario español en 2026. Grandes fondos internacionales, aseguradoras y socimis están destinando miles de millones de euros a este tipo de proyectos, en un giro que está cambiando la forma en que se construye y se gestiona buena parte de la vivienda en alquiler del país.
Este artículo explica en qué consisten ambos modelos, por qué han despertado tanto interés institucional, y qué vías realistas tiene un pequeño inversor para acceder a ellos, aunque no disponga del capital de un fondo internacional.
Qué es el build-to-rent
El build-to-rent (BTR), también conocido como «living» institucional o PRS (Private Rented Sector), consiste en promover edificios residenciales completos desde el origen con el objetivo exclusivo de alquilarlos, no de venderlos piso a piso. A diferencia de la promoción tradicional, donde el promotor construye y vende, en el BTR el propietario final (habitualmente un fondo, una socimi o una aseguradora) mantiene la titularidad completa del edificio y lo gestiona de forma profesionalizada durante años, obteniendo ingresos recurrentes por alquiler en lugar de un beneficio puntual por venta.
Por qué atrae tanto capital institucional. El sector ha crecido a un ritmo cercano al 27% anual en los últimos ejercicios, y ya supera las 30.000 viviendas construidas bajo este modelo en España, con proyecciones de seguir aumentando con fuerza. Las rentabilidades que ofrece a los inversores institucionales se sitúan habitualmente entre el 5,5% y el 7,3%, superiores a las que consigue el alquiler residencial tradicional gestionado de forma dispersa, gracias a las economías de escala (mantenimiento, gestión, comercialización centralizados) y a una menor tasa de morosidad e impagos que la que suele darse en el alquiler particular. Madrid concentra buena parte de esta inversión, seguida de Andalucía y la Comunidad Valenciana, aunque el modelo se está expandiendo también hacia ciudades secundarias.
Qué es el coliving
El coliving es un modelo residencial que combina espacios privados reducidos (una habitación con baño propio, normalmente) con amplias zonas comunes compartidas (cocina, salón, coworking, gimnasio, lavandería), pensado para un perfil de inquilino que valora la flexibilidad y la vida en comunidad por encima del espacio privado tradicional: profesionales con alta movilidad laboral, nómadas digitales, estudiantes internacionales y jóvenes profesionales que buscan una alternativa más asequible y social que un piso compartido convencional o un estudio individual.
Por qué está creciendo con fuerza. Además de responder a una demanda social real (movilidad laboral, soledad en grandes ciudades, dificultad de acceso a la vivienda tradicional), el coliving permite maximizar el número de camas por metro cuadrado construido, lo que mejora sustancialmente la rentabilidad por unidad de superficie frente a un piso convencional gestionado de forma tradicional.
Los retos que todavía enfrenta. El coliving es un modelo relativamente nuevo, y esto genera fricciones concretas: los bancos tradicionales se muestran reticentes a financiar proyectos en fases iniciales que no cuentan con licencia de construcción, lo que obliga a los promotores a recurrir a fondos de deuda privada con condiciones más exigentes. Además, la valoración y tasación de este tipo de activos todavía no está bien contemplada en la normativa tradicional, y aunque ciudades como Barcelona, Madrid y Valencia han empezado a legislar específicamente sobre este modelo, sigue existiendo un vacío normativo relevante en buena parte del territorio.
Quién está invirtiendo en estos modelos
El interés institucional por el «living» en todas sus variantes (BTR, coliving, senior living, alquiler asequible) se ha convertido en uno de los segmentos más atractivos para los grandes operadores internacionales. Fondos y gestoras como Greystar, DWS, AXA IM, Hines, Patrizia o M&G Real Estate mantienen planes de inversión plurianuales activos en España, junto con socimis españolas que han orientado buena parte de su estrategia hacia este segmento. Un dato revelador de esta tendencia: aproximadamente 110.000 viviendas en alquiler en España ya están en manos de operadores institucionales, repartidas entre socimis, entidades financieras y fondos, aunque esto todavía representa solo en torno al 5% del parque total de alquiler, muy por debajo del 34% de Alemania o el 23% de Francia, lo que sugiere que hay mucho recorrido de crecimiento por delante.
Cómo puede acceder un pequeño inversor a esta tendencia
La buena noticia es que, aunque no dispongas del capital de un fondo institucional, sí existen vías reales para participar indirectamente en este tipo de proyectos:
1. Socimis especializadas en residencial y alquiler asequible
No todas las socimis tienen el mismo enfoque: algunas se centran en oficinas, centros comerciales o data centers, mientras que otras están específicamente orientadas al residencial en alquiler, incluyendo proyectos de BTR y vivienda asequible. Comprar acciones de una socimi con esta orientación permite acceder de forma líquida (puedes comprar y vender en cualquier momento de mercado) a una cartera diversificada de activos de este tipo, cobrando además el dividendo obligatorio que estas sociedades deben repartir por ley sobre sus beneficios de alquiler. Antes de elegir una socimi concreta, conviene revisar bien su cartera de activos (qué porcentaje está realmente en residencial en alquiler frente a otros segmentos) y su historial de dividendos, ya que la oferta de socimis cotizadas en España es amplia y con estrategias muy distintas entre sí.
2. Crowdfunding inmobiliario especializado en proyectos de BTR o coliving
Como ya vimos en el artículo dedicado a invertir en inmuebles con poco capital, algunas plataformas de crowdfunding inmobiliario han empezado a incluir específicamente proyectos de este tipo entre su oferta, permitiendo participar con importes relativamente bajos (desde 100 € en muchos casos) en la financiación de promociones concretas de build-to-rent o coliving, normalmente a través de préstamos participativos o entrada directa en el capital del proyecto. Es una vía más ilíquida que las acciones de una socimi (el capital queda comprometido durante la duración del proyecto), pero permite acceder a operaciones concretas con más control sobre en qué proyecto específico estás invirtiendo.
3. Fondos de inversión con exposición al sector inmobiliario «living»
Algunos fondos de renta variable sectorial, tanto españoles como internacionales, incluyen entre sus posiciones principales socimis y REITs centrados en el segmento residencial en alquiler. Esta vía ofrece una diversificación todavía mayor que comprar acciones de una socimi individual, al repartir la inversión entre varias compañías del sector, aunque con menos capacidad de elegir exactamente qué tipo de activo estás comprando dentro de la cartera del fondo.
4. Tokenización inmobiliaria
Es la vía más novedosa y todavía menos consolidada de las cuatro: algunas plataformas están empezando a fraccionar la propiedad de proyectos inmobiliarios, incluidos algunos de build-to-rent, en participaciones digitales (tokens) que permiten a pequeños inversores acceder a una parte muy reducida de un activo concreto. Al tratarse de un desarrollo reciente y todavía en fase de consolidación regulatoria, conviene aproximarse a esta opción con más cautela que a las anteriores, verificando bien la solidez legal y la trazabilidad de cada proyecto antes de invertir.
Qué tener en cuenta antes de invertir en este segmento
Como en cualquier inversión inmobiliaria indirecta, conviene analizar la calidad de la gestora o promotora detrás del proyecto, la ubicación concreta de los activos (el BTR y el coliving funcionan especialmente bien en grandes núcleos urbanos con alta movilidad laboral y estudiantil, y bastante peor en mercados con menor demanda de este perfil de inquilino), y el horizonte de liquidez que necesitas: las socimis cotizadas ofrecen liquidez inmediata, mientras que el crowdfunding y la tokenización implican comprometer el capital durante periodos más largos y con menos posibilidad de salida anticipada.
Conclusión
El build-to-rent y el coliving han pasado de ser conceptos casi exclusivos del capital institucional a convertirse en tendencias que, de forma indirecta, ya están al alcance de cualquier inversor particular a través de socimis especializadas, crowdfunding centrado en este tipo de proyectos, fondos sectoriales o, de forma más incipiente, la tokenización inmobiliaria. Se trata de un segmento con fundamentos de demanda muy sólidos (movilidad laboral, escasez de vivienda asequible, cambio en las preferencias de las nuevas generaciones), pero como toda inversión relativamente nueva, conviene entrar con la información adecuada y sin asumir que el interés de los grandes fondos garantiza automáticamente rentabilidad para el pequeño inversor.
