Comprar vivienda sobre plano: riesgos, garantías legales y qué revisar antes de dar la señal

Comprar una vivienda sobre plano tiene ventajas evidentes: normalmente el precio es más competitivo que el de una vivienda ya terminada en la misma zona, puedes elegir acabados y personalizar ciertos aspectos de la vivienda, y accedes a un inmueble completamente nuevo con las últimas normativas de eficiencia energética. Pero también implica comprar algo que todavía no existe físicamente, lo que introduce riesgos que no aparecen al comprar una vivienda de segunda mano ya construida.

Este artículo repasa las garantías legales que protegen al comprador, los riesgos que sí hay que vigilar por cuenta propia, y qué revisar exactamente antes de entregar cualquier cantidad de dinero a una promotora.

La garantía legal más importante: el aval sobre las cantidades entregadas a cuenta

Este es el elemento de protección fundamental cuando compras sobre plano, y su origen se remonta a los numerosos casos de promotoras que quebraron durante la crisis de 2008 dejando a compradores sin vivienda y sin el dinero entregado.

Qué dice la normativa. La Ley de Ordenación de la Edificación, junto con la reforma introducida por la Ley 20/2015, obliga a las promotoras a garantizar mediante aval bancario o seguro de caución todas las cantidades que reciban del comprador antes de la entrega de la vivienda, incluida la señal o reserva inicial, desde el primer euro. Esto es distinto de la normativa anterior a 2015, que solo exigía garantizar los pagos una vez obtenida la licencia de obras.

Cómo funciona en la práctica. Cada cantidad que entregas a cuenta debe ir acompañada de un certificado individual del aval o seguro correspondiente, no basta con una garantía genérica sobre el total de la promoción. Si la promotora no entrega la vivienda en el plazo pactado, o si el proyecto no llega a construirse, el comprador tiene derecho a reclamar la devolución íntegra de todo lo entregado, con sus intereses legales correspondientes, directamente contra la entidad avalista o aseguradora.

Qué comprobar antes de firmar y pagar cualquier cantidad. Nunca entregues dinero sin haber recibido primero el documento de aval o póliza de caución correspondiente a esa cantidad concreta, con el nombre de la entidad garante, el número de póliza y el importe exacto garantizado. Si la promotora se resiste a facilitarte este documento antes del pago, o solo promete enviarlo «después», es una señal de alarma que no debe ignorarse.

Cómo verificar la solvencia de la promotora

Más allá de la garantía legal sobre las cantidades entregadas, que te protege económicamente en el peor de los casos, conviene valorar también la probabilidad real de que el proyecto se complete en plazo y con la calidad prometida:

Historial de proyectos anteriores. Busca información sobre promociones anteriores de la misma empresa: si se entregaron en plazo, si hubo problemas de calidad reportados por compradores, o si existen reclamaciones públicas o procedimientos judiciales conocidos.

Situación registral y mercantil. Puedes consultar en el Registro Mercantil la situación de la sociedad promotora, incluyendo su capital social, si tiene cuentas depositadas con regularidad, y si figura algún procedimiento concursal en marcha.

Titularidad y cargas del terreno. Solicita una nota simple del Registro de la Propiedad sobre la parcela donde se va a construir, para comprobar que la promotora es efectivamente la propietaria (o tiene los derechos necesarios) y que el terreno está libre de cargas que puedan complicar la operación, como embargos o hipotecas previas no relacionadas con la financiación de la propia promoción.

Licencias urbanísticas. Verifica que el proyecto cuenta con la licencia de obras concedida por el ayuntamiento correspondiente, no solo con el proyecto «aprobado internamente» por la promotora. Construir sin esta licencia, o con recursos pendientes contra ella, puede paralizar la obra durante meses o años.

Cláusulas de plazo de entrega y penalizaciones

El contrato de compraventa sobre plano debe especificar con claridad la fecha de entrega prevista, y qué ocurre si ese plazo no se cumple. Aquí hay varios puntos que conviene revisar con atención:

Que el plazo esté fijado con una fecha concreta, no con fórmulas ambiguas del tipo «aproximadamente» o «sujeto a la evolución de la obra», que dejan demasiado margen de interpretación a favor de la promotora.

El margen de tolerancia habitual. Es normal que los contratos incluyan una prórroga de gracia (habitualmente entre 3 y 6 meses) sobre la fecha prevista, sin que esto suponga incumplimiento. Lo importante es que ese margen esté acotado por escrito, y no sea indefinido.

Qué compensación existe si se supera ese plazo. Un buen contrato debe reconocer expresamente el derecho del comprador a resolver el contrato con devolución íntegra de las cantidades entregadas más intereses, o a reclamar una penalización económica por cada mes de retraso, si el plazo (incluyendo la prórroga de gracia) se incumple. Si el contrato no incluye esta cláusula de forma clara, la ley general de protección de consumidores sigue amparando al comprador, pero es mucho más sencillo reclamar cuando la condición está explícita en el propio contrato.

Memoria de calidades como parte vinculante del contrato. Asegúrate de que la memoria de calidades (materiales, acabados, electrodomésticos incluidos) se adjunta como anexo contractual, y no como un documento meramente informativo que la promotora pueda modificar libremente durante la construcción.

Diferencias fiscales frente a comprar una vivienda de segunda mano

Uno de los aspectos que más sorprende a quienes compran obra nueva por primera vez es que la fiscalidad de la operación es distinta a la de una vivienda de segunda mano:

IVA en lugar de ITP. La compra de una vivienda nueva (la primera transmisión, directamente de la promotora) tributa por IVA, generalmente al tipo reducido del 10% sobre el precio de compra, en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se aplica en las compraventas de segunda mano, cuyo tipo varía según la comunidad autónoma, normalmente entre el 6% y el 10%.

Actos Jurídicos Documentados (AJD). Además del IVA, la compra de obra nueva está sujeta al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, con un tipo que también varía según la comunidad autónoma, habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado.

El IVA se paga también sobre las cantidades entregadas a cuenta, no solo sobre el pago final en la firma de escritura, lo que conviene tener en cuenta al planificar el desembolso durante la construcción.

En términos generales, la carga fiscal total de comprar obra nueva suele ser bastante similar a la de comprar de segunda mano en la misma comunidad autónoma, aunque conviene calcular ambos escenarios con las cifras exactas de tu caso concreto antes de comparar precios entre una vivienda nueva y una de segunda mano.

Conclusión

Comprar sobre plano puede ser una buena decisión si se hace con la diligencia adecuada: exige siempre el aval o seguro individualizado de cada cantidad entregada antes de pagar, investiga la solvencia y el historial de la promotora más allá de lo que promete el propio proyecto, revisa con detalle las cláusulas de plazo de entrega y penalización, y ten presente que la fiscalidad de la operación (IVA y AJD, en lugar de ITP) forma parte del cálculo total del precio final que vas a pagar por la vivienda.