Cómo calcular la rentabilidad real de un piso para alquilar

Cuando alguien se plantea comprar un piso para alquilarlo, casi siempre hace el mismo cálculo mental: divide el alquiler mensual entre el precio de compra y saca una cifra que le parece atractiva. El problema es que esa cifra, la rentabilidad bruta, esconde una realidad mucho menos favorable. Muchos inversores primerizos descubren demasiado tarde que su «8% de rentabilidad» se ha quedado en un 4% real, o incluso menos, una vez descontados todos los gastos que nadie les mencionó al principio.

Este artículo te va a dar una fórmula clara para calcular la rentabilidad neta de cualquier inmueble, y te va a explicar qué gastos ocultos tienes que meter en la ecuación sí o sí.

Rentabilidad bruta: el punto de partida (y su trampa)

La rentabilidad bruta es la más fácil de calcular y, por eso mismo, la que más se usa en anuncios y comparativas rápidas:

Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) x 100

Ejemplo: un piso que cuesta 150.000 € y se alquila por 700 €/mes genera 8.400 € al año. Eso da una rentabilidad bruta del 5,6%.

El problema es que esta cifra no tiene en cuenta ni un solo gasto asociado a la propiedad. Es útil como primer filtro para descartar o comparar inmuebles rápidamente, pero tomar decisiones de inversión basándose solo en ella es un error habitual, y caro.

Los gastos ocultos que hay que restar

Para llegar a una cifra realista, hay que restar del alquiler anual bruto todos los costes recurrentes asociados al inmueble. Estos son los principales, y casi ninguno aparece en el anuncio de venta:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Varía según el municipio y el valor catastral, pero suele moverse entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral al año. Es un gasto fijo que paga el propietario, no el inquilino.

Comunidad de propietarios. Puede ir desde 20-30 €/mes en edificios sencillos hasta 100 € o más si hay ascensor, piscina, portero o zonas comunes que mantener. En edificios antiguos, además, conviene preguntar si hay derramas previstas para obras de fachada, tejado o instalaciones.

Seguro del hogar y de impago de alquiler. El seguro de hogar es prácticamente obligatorio si hay hipoteca, y ronda entre 150 y 300 € al año según cobertura. El seguro de impago (muy recomendable para proteger la inversión) añade entre 2% y 4% del alquiler anual.

Mantenimiento y reparaciones. Aquí es donde más falla la gente. Una caldera se estropea, aparece una humedad, hay que repintar entre inquilinos… Una regla práctica y conservadora es reservar entre el 1% y el 1,5% del valor del inmueble al año para mantenimiento, aunque algunos años no gastes nada y otros te toque una reforma de baño.

Periodos de vacío (desocupación). Ningún piso está alquilado el 100% del tiempo de forma indefinida. Entre que se va un inquilino y entra otro, suele haber al menos 1-2 meses vacíos cada pocos años, sin contar imprevistos como impagos o procesos de desahucio. Un margen razonable es descontar entre un 4% y un 8% del alquiler anual para cubrir estos huecos.

Gestión (si aplica). Si delegas la gestión del alquiler en una agencia o property manager, esto suele costar entre el 8% y el 12% de la renta mensual.

Impuestos sobre el rendimiento del alquiler (IRPF). Aunque no siempre se incluye en el cálculo de rentabilidad porque depende de la situación fiscal de cada persona, es importante tenerlo presente para el cálculo del beneficio neto real que llega al bolsillo.

La fórmula de rentabilidad neta

Con todos estos elementos, la fórmula queda así:

Rentabilidad neta = [(Alquiler anual − Gastos anuales totales) / (Precio de compra + Gastos de compra)] x 100

Fíjate en dos matices importantes respecto a la fórmula bruta:

1. En el numerador restamos todos los gastos recurrentes que hemos visto arriba.
2. En el denominador no usamos solo el precio de compra, sino el precio de compra más los gastos de adquisición (notaría, registro, impuestos como el ITP o el IVA, gestoría, y si aplica, la reforma inicial para dejar el piso habitable). Esto es clave porque comprar un piso en España añade fácilmente entre un 10% y un 14% sobre el precio de compra.

Un ejemplo completo

Retomemos el piso de 150.000 € con alquiler de 700 €/mes (8.400 €/año):

• Gastos de compra (12% aprox.): 18.000 € → inversión total: 168.000 €
• IBI: 350 €/año
• Comunidad: 40 €/mes → 480 €/año
• Seguros (hogar + impago): 400 €/año
• Mantenimiento (1,2% del valor): 1.800 €/año
• Vacíos (6% del alquiler): 504 €/año

Total de gastos anuales: 3.534 €

Rentabilidad neta = [(8.400 − 3.534) / 168.000] x 100 = 2,9%

Frente al 5,6% bruto inicial, la rentabilidad real casi se reduce a la mitad. Esto no significa que la inversión sea mala, pero sí que hay que compararla con otras alternativas (fondos indexados, deuda pública, otros inmuebles) con esta cifra corregida, no con la bruta.

Cómo usar esta fórmula en la práctica

Cuando estés valorando un piso, no te fíes de la rentabilidad que aparece en el portal inmobiliario. Haz tu propia hoja de cálculo con estas siete líneas de gastos, ajusta los porcentajes a la ciudad y al tipo de edificio, y compara siempre la rentabilidad neta entre distintas opciones. Es la única manera de saber si de verdad estás ante una buena inversión, o simplemente ante un buen anuncio.